46%地产公司突发债务风险 18家公司命悬一线

　没有债务就没有地产。

　　但是债务会摧毁地产。

　　18家公司负债值得警惕

　　地产公司基本都是负债大户，根据统计，两市105家上市地产公司平均资本负债率55.7%，其中最高的是鼎立股份（600614），其资产负债率高达89.1%，这就相当于这家公司100块钱资产中有89块钱是从外面借来的。在记者取得数据的79家公司中，53家公司资产负债率在50%以上，而低于香港市场安全比例20%以下的只有三家公司，分别是运盛实业(600767行情,股吧)、ST东源(000656行情,股吧)和科学城，其中科学城资产负债率最低，只有5.32%。

　　对资产负债率，业界向来认为，地产股超过70%是非常危险的境况，而79家公司中就有19家逾越这一警戒线，包括：鼎立股份、*ST广厦(600052行情,股吧)、天鸿宝业(600376行情,股吧)、莱茵置业、苏宁环球(000718行情,股吧)、华发股份(600325行情,股吧)等等。但是一个重要因素必须考虑，即负债中的预付账款其实带有资产性质，不带来实质性财务压力，而华发股份的预收账款翻了约一倍，因而负债率实际上并不高。

　　预收账款越高资产常常更安全。在13家公司中，有7家预收账款呈增加趋势，其中尤以万科为最，其该指标从2006年的88亿元猛增到216亿元，万通地产(600246行情,股吧)增加约20亿元，保利地产(600048行情,股吧)增加约26亿元。与2006年相比，包括金融街、招商地产(000024行情,股吧)等开发商的预收账款则是下降的。而负债率较低的运盛实业、ST东源、科学城、旭飞投资、云南城投(600239行情,股吧)等等，实际上预收账款非常少，或者变动甚微，这辩证的说明此类公司安全是安全，但主营业务并不乐观，更多是规模和土地扩张上受到掣肘。

　　如果就具体负债数额来看，万科是当之无愧的“负债大王”，根据年报显示，2007年万科A负债合计达661亿元，这个数字是排名第二保利地产的2.36倍，保利地产2007年的负债合计为280亿元。这个数字同样堪称巨大，因为第三名天鸿宝业负债只有188亿元，整整比第二名少100亿，仅相当于第一名万科的28%。

　　从某种程度上说，负债合计成为衡量一个地产公司规模的标尺。中国地产业名头最响的“保招万金”：保利地产、招商地产、万科A和金地集团(600383行情,股吧)，四家公司的负债合计均名列前五，其中金地集团负债合计为161亿元，而招商地产为159亿元，这两家公司分列负债合计表第四、第五位。

　　现金远远不能应付债务

　　一个指标则在标注目前地产公司现金存量情况方面非常直接：期末现金及现金等价物余额。在79家已取得数据的上市地产公司中，万科A是期末现金及现金等价物余额最多的公司，根据年报显示，截至2007年年底，万科还有170亿元的现金余量。紧随其后的分别为保利地产、陆家嘴(600663行情,股吧)、招商地产、天鸿宝业、金地集团，其现金余量分别为46亿元、41亿元、35亿元、31亿元和24亿元。

　　与其负债合计相比，现金余量则显得过于单薄，期末余量最多的万科A有170亿元，而负债合计则高达661亿元，仅占其25%。现金余量排名靠前的六大上市地产公司中，除了陆家嘴之外，其余五家该比重都在25%以下，保利地产为16%，招商地产为22%，金地集团为15%。相反排名第二的陆家嘴则显得一枝独秀，其期末现金或现金等价物余额占负债合计数量的82%。相比于其他地产公司，陆家嘴目前将其主营业务从单纯的土地开发转向土地开发与项目建设并重，长期持有并经营的物业在其业务中所占比重不断增加，相对于其他地产公司来说，其现金回收能力也大大增强。与陆家嘴情况相似，现金回收能力强的公司还有海泰发展(600082行情,股吧)、华业地产(600240行情,股吧)、新黄浦(600638行情,股吧)等，其期末现金余额与负债合计的比重分别为230%、136%、88%。

　　大部分公司短期债务风险巨大

　　在地产公司的负债中，流动负债占了大头。

　　据了解，流动负债是指将在1年(含1年)或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，这一部分的比重越大，公司在短期内的资金偿还压力也就比较大。根据统计，79家上市地产公司平均流动负债占负债总计的76%，也就是说这些公司有76%的债务款项需要在1年内或者一个营业周期中付清。这个比率低于50%的上市公司仅5家，分别是深振业A、大龙地产(600159行情,股吧)、华业地产、天伦置业(000711行情,股吧)和中国国贸(600007行情,股吧)，而ST东源等6家公司该比率则高达100%。

　　流动负债一般包括短期借款、应付账款、一年之内应付的长期借款等。对于不同的地产公司而言，短期借款和应付账款的情况则各有千秋。

　　79家样本公司2007年平均短期借款为6.9亿元，而短期借款最多的是招商地产，其2007年短期借款高达56亿元，天鸿宝业、苏州高新(600736行情,股吧)、北辰实业(601588行情,股吧)、金地集团分别以33亿元、23亿元、21亿元、19亿元紧随其后。短期借款最少的当为风华股份、天地源(600665行情,股吧)和上海新梅(600732行情,股吧)，这三家公司2007年短期借款均在2000万元以下。

　　关于应付款项，则大多跟地产公司规模相关，因为就地产公司而言，应付款项中土地出让金、开发费用等是大头，而这部分资金的多少一般都是一个地产公司规模的象征。从数据中可以清楚地看到这一点。79家样本公司中，应付款项最多的5家公司为万科A、招商地产、泛海建设(000046行情,股吧)、天鸿宝业和金地集团，上文中提及的“招宝万金”四大地产公司，其中有三，而保利地产在应付款项排名中名列第七。

　　主流地产商速动比率低下

　　尤其在楼市萎靡、资金链紧张的时候，谁短期内还债能力强，谁就能尽可能的化解风险。对比企业的短期还债能力，有两个常用指标，一个是流动比率，一个是速动比率。前者代表企业以流动资产偿还负债的能力，比率越低，短期偿债能力则越弱。后者则代表企业以可快速变现的流动资产偿还流动负债的能力，比率越低，同样短期偿债能力也越弱。相比较而言，流动比率大于2比较安全，而速动比率的黄金点则在1。

　　根据统计，79家样本公司中，64家企业流动比率在1至3之间，万科A、泛海建设、万通地产、北辰实业、保利地产等公司比例集中在2上下，分别为1.95、2.09、1.98、1.99、2.14.。79家公司中有43家公司速动比率在0.5以上，而只有17家公司大于1，也就是说76%的公司短期债务风险很大，46%的公司风险非常大。速动比率大于1的公司包括华业地产（600240）、科学城、海泰发展、云南城投、